정부가 발표한 2026년 부동산 세제개편안은 '실거주자 우대'와 '비거주·고가 주택 과세 합리화'를 핵심 축으로 삼고 있습니다.

이번 개편으로 보유세(종합부동산세·재산세)와 양도소득세는 물론, 부부 공동명의 1주택자의 절세 공식까지 크게 변화할 전망입니다.

부동산 시장 참여자들이 반드시 알아야 할 주요 개편 내용과 실전 절세 전략을 핵심만 모아 정리해 드립니다.

보유세(종합부동산세) 개편의 핵심 방향

실거주 1주택자 혜택 확대와 비거주 1주택자 공제 축소

실거주 1주택자에 대한 종부세 기본공제액은 기존 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원 상당)으로 상향 조정됩니다.

반면 실거주하지 않는 비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 축소되어 세 부담이 크게 늘어납니다.

보유 기간만 길고 실제 거주하지 않는 주택에 대해서는 과세를 강화하겠다는 취지가 명확히 반영되었습니다.

공정시장가액비율 단계적 상향과 세율 조정

종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율이 단계적으로 인상되어 세금 부과 기준이 높아집니다.

실거주 1주택자라 하더라도 시가 32억 원 이상의 고가 주택은 보유세 산정 시 적용되는 세율이 인상됩니다.

이에 따라 초고가 주택 보유자나 비거주 보유자는 사전 세액 추정을 통한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

양도소득세 및 장기거주 공제 제도 변화

다주택자 양도세 중과 한시적 완화 조치

다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 양도소득세 중과세율이 2년간 한시적으로 인하됩니다.

조정대상지역 내 2주택자와 3주택 이상 보유자에 대한 중과 가산세율이 기존 대비 대폭 줄어들어 자산 재편의 기회가 마련되었습니다.

보유세 부담이 커진 다주택자라면 한시적 완화 기간을 활용한 매도 전략을 적극 검토해 볼 필요가 있습니다.

장기보유특별공제의 '장기거주 소득공제' 전환

기존의 보유 기간과 거주 기간을 합산하던 장기보유특별공제가 거주 중심의 '장기거주 소득공제'로 변경됩니다.

순수 보유만 한 주택은 공제 혜택이 대폭 감소하며, 실제 오랫동안 거주한 주택에만 높은 공제율이 적용됩니다.

장기 거주 공제 한도 역시 단계적으로 신설될 예정이므로, 양도 시점에 따른 차익 계산을 사전에 진행해야 합니다.

부부 공동명의 1주택자의 절세 공식 변화

기본공제 중복 적용과 1가구 1주택 특례 비교

부부 공동명의는 인별 과세 원칙에 따라 각각 9억 원씩 총 18억 원의 기본공제 혜택을 누릴 수 있습니다.

단독명의 1가구 1주택 기본공제(14억 원)보다 기본공제 한도가 높아 공시가격 18억 원 이하 주택은 공동명의가 유리합니다.

반면 단독명의나 1주택자 특례를 신청할 경우 적용되는 고령자 및 장기보유 세액공제 혜택도 함께 비교해야 합니다.

고가 주택 공동명의 보유자의 종부세 산정 유불리

장기거주 세액공제에 상한이 설정되고 과세표준 비율이 조정됨에 따라 고가 주택의 절세 방정식이 달라집니다.

초고가 주택의 경우 부부가 각자 납부하는 인별 과세 방식이 1가구 1주택 특례 신청보다 세금이 적게 나오는 역전 현상이 발생할 수 있습니다.

따라서 보유 주택의 공시가격과 실제 거주 기간을 바탕으로 매년 특례 신청 유불리를 따져보는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 2026년 세제개편으로 실거주 1주택자의 종부세 부담은 줄어드나요?

A1. 실거주 1주택자는 종부세 기본공제액이 12억 원에서 14억 원으로 상향되어 시가 약 20억 원 이하 주택 보유자의 세 부담이 감소합니다. 다만 시가 32억 원을 초과하는 초고가 주택은 세율 및 과표 조정으로 세금이 증가할 수 있습니다.

Q2. 다주택자 양도세 중과 완화 혜택은 언제까지 적용되나요?

A2. 개편안 시행 후 2년간 한시적으로 중과세율이 인하되어 적용됩니다. 다주택자가 세 부담을 피하기 위해 매물을 처분할 수 있도록 한시적 퇴로를 열어둔 것이므로 매도 계획이 있다면 해당 기간 내 이행하는 것이 유리합니다.

Q3. 부부 공동명의 1주택자는 1가구 1주택 특례를 신청하는 것이 무조건 유리한가요?

A3. 주택 가격과 거주 기간에 따라 달라집니다. 공시가격 18억 원 이하인 경우 각자 9억 원씩 기본공제를 받는 공동명의 기본 과세가 유리하지만, 초고가 주택이거나 장기 거주한 경우에는 1주택자 특례 신청 시 세액공제 혜택이 더 클 수 있으므로 세액 비교가 필수적입니다.