"만기인데 집주인이 돈을 안 줍니다" 임차권등기명령 정의 신청방법 절차 등 총정리

건빠 8월 22, 2026

전세계약 만기일이 지났음에도 집주인이 다음 세입자가 구해지지 않았다며 보증금 반환을 미루는 사례가 늘고 있습니다.

새로운 거주지로 이사를 가야 하는 상황에서 무작정 퇴거하면 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.

이때 세입자의 권리를 안전하게 보전하면서 집주인에게 합법적인 압박을 가할 수 있는 가장 확실한 법적 수단이 바로 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령의 기본 정의와 핵심 법적 효력

대항력과 우선변제권의 유지

임차권등기명령은 계약 만료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 신청해 부동산 등기부등본에 임차권을 등기하는 제도입니다.

주택임대차보호법상 보증금을 보호받기 위한 핵심 요건인 주민등록(전입신고)과 주택의 점유를 다른 곳으로 이전하더라도 기존 순위와 권리를 그대로 유지해 줍니다.

따라서 신규 주택으로 전입신고를 마치고 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 법적 권리가 소멸하지 않습니다.

새로운 세입자 유입 차단을 통한 심리적 압박

부동산 등기부등본 을구에 임차권등기가 기재되면 해당 부동산에 보증금 사고가 발생했음이 외부에 공시됩니다.

임차권등기가 설정된 주택에 새로 들어오는 세입자는 소액임차인 최우선변제권을 보장받지 못하므로 신규 임대차 계약 체결이 사실상 불가능해집니다.

결과적으로 임대인은 새로운 세입자를 들이기 위해서라도 대출이나 다른 자금을 융통해 기존 세입자의 보증금을 최우선으로 돌려줄 수밖에 없습니다.

임차권등기명령 신청 요건과 필요 서류

명확한 임대차 계약 종료의 입증

임차권등기명령은 임대차 계약이 법적으로 완전히 종료된 이후에만 관할 법원에 신청할 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따라 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 의사를 전달했음을 증빙해야 합니다.

집주인과 나눈 문자메시지 또는 카카오톡 대화 내용 (수신 확인 포함)
통화 녹음 파일 및 녹취록
우체국 내용증명 우편물 및 도달 보고서

사전에 해지 의사를 명확히 통보하지 않았다면 묵시적 갱신으로 간주되어 신청이 기각될 수 있으므로 관련 증거를 체계적으로 확보해야 합니다.

법원 제출 필수 서류 준비

신청 시 서류가 누락되면 법원의 보정명령이 내려져 등기 완료까지의 시간이 지연됩니다.

확정일자가 찍힌 임대차계약서 사본
주민등록등본 및 초본 (과거 주소변동 이력 전체 포함)
해당 부동산 등기부등본 (말소사항 포함)
계약 해지 통보 입증 자료 (내용증명 등)
주택의 일부만 임차한 경우 해당 층 도면

모든 서류는 발급일 기준 1~3개월 이내의 최신 상태로 구비하는 것이 원칙입니다.

임차권등기명령 단계별 진행 절차 및 주의사항

대한민국 법원 전자소송을 통한 온라인 접수

관할 법원을 직접 방문하지 않고도 대한민국 법원 전자소송 포털을 통해 온라인으로 편리하게 신청서를 접수할 수 있습니다.

포털 내 '민사신청' 메뉴에서 '주택임차권등기명령신청'을 선택한 후 당사자 정보, 계약 사실, 미반환 내역, 신청 취지 및 이유를 기재합니다.

이후 전자결제를 통해 인지대, 송달료, 등기촉탁수수료를 납부하고 준비된 서류를 첨부하면 당일 접수가 마무리됩니다.

법원 심리와 결정문 송달

신청서가 접수되면 담당 재판부가 서류를 심리하여 결정을 내리며, 통상 접수 후 1~2주가 소요됩니다.

개정된 법령에 따라 임대인에게 결정 정본이 송달되기 전이라도 법원의 결정 즉시 등기소로 촉탁이 가능해져 절차가 대폭 단축되었습니다.

다만 임대인 주소지가 불명확하거나 고의로 우편 수령을 회피하는 경우에는 특별송달이나 공시송달 절차를 거치게 됩니다.

실제 등기부등본 기재 확인 후 퇴거

가장 주의해야 할 점은 법원의 결정문만 받고 성급하게 짐을 빼거나 전입신고를 이전해서는 안 된다는 사실입니다.

법원의 인용 결정 후 관할 등기소에서 실제 등기부등본에 '주택임차권'을 기재하기까지 며칠의 행정 기간이 추가로 소요됩니다.

반드시 인터넷등기소에서 등기부등본을 새로 발급받아 임차권 설정 완료를 눈으로 직접 확인한 뒤에 이사를 진행해야 대항력이 안전하게 유지됩니다.

소요 비용 청구와 보증금 최종 회수 방법

신청 비용 전액 임대인 청구

주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 근거하여 임차권등기명령 신청에 소요된 모든 제반 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

법원에 납부한 인지대, 송달료, 등기수수료는 물론 전문가(법무사·변호사)를 통해 위임 진행한 수수료도 부대비용으로 정산 요구가 가능합니다.

보증금을 반환받을 때 관련 영수증 내역을 첨부하여 미반환 보증금 원금과 함께 입금할 것을 통지합니다.

지급명령 신청 및 강제경매 진행

등기 완료 후에도 임대인이 보증금을 지속적으로 돌려주지 않는다면 집행권원을 확보하기 위한 본안 소송 단계로 넘어가야 합니다.

지급명령을 신청하거나 보증금반환청구소송을 제기하여 판결문이나 이행권고결정 정본을 확보합니다.

확보한 집행권원을 바탕으로 임대인의 은행 예금 계좌 압류나 해당 부동산에 대한 강제경매를 신청해 보증금을 최종 회수하게 됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 계약 만료 전이라도 보증금을 안 줄 것 같으면 미리 신청할 수 있나요?

A1. 계약 기간 중에는 사전 신청이 불가능하며, 반드시 임대차 계약이 종료된 다음 날부터 신청할 수 있습니다. 다만 만기 이전이라도 계약 해지 의사를 명확히 통보해 두고, 만기일에 보증금이 지급되지 않는 즉시 신청할 수 있도록 필요 서류를 미리 준비하는 것이 안전합니다.

Q2. 법원 결정문이 나오면 바로 다음 날 이사해도 문제가 없나요?

A2. 결정문 수령 직후 바로 이사하면 안 되며, 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 임차권이 실제로 기재되었는지 확인해야 합니다. 법원 결정 후 등기소 촉탁 및 전산 반영까지 수일이 소요되므로, 등기부에 기재되기 전에 퇴거하거나 전입을 옮기면 기존 대항력을 잃을 위험이 있습니다.